廣告
楊寬:寫(xiě)字樓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的內核和外核
http://www.ru-community.com房訊網(wǎng)2024/1/30 11:36:00
[提要]大家都知道今年市場(chǎng)不好,但是大家肯定注意到了,今年商業(yè)地產(chǎn)主要的買(mǎi)家應該是保險資金為主。大家保險在整個(gè)2023年運營(yíng)得比較好的產(chǎn)業(yè)園區、商場(chǎng),還有一些商辦綜合體、辦公樓、工業(yè)物流,還是有十幾個(gè)項目的投資。

  2023年12月28日-29日,中國寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì )在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。年會(huì )由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區管理委員會(huì )、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )指導,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )、首都會(huì )展(集團)有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。

  在"解構:寫(xiě)字樓的運營(yíng)管理與資產(chǎn)管理"為主題的圓桌對話(huà)環(huán)節,特邀戴德梁行中國資本市場(chǎng)總經(jīng)理劉兵擔任主持,國貿物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱、北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理、大家保險大家置業(yè)副總經(jīng)理楊寬、京印國際中心總經(jīng)理王榮芳展開(kāi)了思想的交流與碰撞,通過(guò)對寫(xiě)字樓運營(yíng)管理與資產(chǎn)管理的討論交流,來(lái)找尋出行業(yè)在過(guò)去一年的新模式、新玩法、新案例。

  以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )副會(huì )長(cháng)、大家保險大家置業(yè)副總經(jīng)理楊寬先生在圓桌對話(huà)環(huán)節的發(fā)言實(shí)錄:

  大家都知道今年市場(chǎng)不好,但是大家肯定注意到了,今年商業(yè)地產(chǎn)主要的買(mǎi)家應該是保險資金為主。大家保險在整個(gè)2023年運營(yíng)得比較好的產(chǎn)業(yè)園區、商場(chǎng),還有一些商辦綜合體、辦公樓、工業(yè)物流,還是有十幾個(gè)項目的投資。

  大家保險是2019年重新掛牌成立的,它承接了原來(lái)安邦保險的相當比例的業(yè)務(wù),目前資產(chǎn)規模大概在1.2萬(wàn)億人民幣。今年最新的財年的保費收入大概在1000到1500億的當量。大家置業(yè)實(shí)際上是在大家保險的一級架構的大家投控平臺。除了三大保險公司之外,大家保險集團還有資產(chǎn)管理公司、大家投控和建投,建投就是單一地做養老社區,品牌是大家的家,現在全國有三個(gè)社區已經(jīng)開(kāi)放,友誼社區、朝陽(yáng)社區、阜外社區。大家投控統籌下大家置業(yè),我們所承載的是保險資金的另類(lèi)投資,包括了不動(dòng)產(chǎn)的投資、基礎設施類(lèi)投資、股權投資,投資的主要職能在大家投控。原來(lái)安邦留下來(lái)的在北京CBD的核心的三塊土地資產(chǎn),Z5、Z9、Z7。還有深圳的后海,目前深圳和福田區最成熟的兩個(gè)片區之一,在深圳后海有兩個(gè)地塊,其中包含了一座接近300米超高層的寫(xiě)字樓。包括其他的蘇州、成都、溫州、沈陽(yáng),幾百萬(wàn)平米的規模,都是超高層的寫(xiě)字樓物業(yè)。這些的開(kāi)發(fā)建設、持有經(jīng)營(yíng)和大宗處置,都是在大家置業(yè)平臺里面,也都是我來(lái)分管的主要工作。

  倒過(guò)來(lái)說(shuō),大家保險在另類(lèi)方面,尤其在另類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資的方向,因為保險資金肯定不能碰住宅相關(guān)的投資,就是運營(yíng)狀態(tài)良好的、有穩定的還不錯的收益水平的項目,商場(chǎng)也好,辦公樓也好,運營(yíng)的園區也好,長(cháng)租公寓也好,工業(yè)物流也好,經(jīng)營(yíng)型的資產(chǎn),大家保險的資金都是有興趣的。因為整個(gè)市場(chǎng)變化,所以在當前我們可能更多的偏重于長(cháng)租公寓和工業(yè)物流地產(chǎn)和一些特色產(chǎn)業(yè)園區的機會(huì ),目前確實(shí)寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的機會(huì )不好。

  回歸到我現在手上的這些項目,像CBD的三塊地,每一個(gè)項目可能都是在15、16萬(wàn)平米左右地上面積。深圳項目大概也是這個(gè)當量,270米的主樓也是12萬(wàn)平米,都處在前期。我理解寫(xiě)字樓類(lèi)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理,首先應該把它分成前期和運營(yíng)期。前期我覺(jué)得更多的可能是因為一個(gè)項目的周期比較長(cháng),我們要從拿地、從原始的設計啟動(dòng)、定位啟動(dòng),到整個(gè)漫長(cháng)的建設過(guò)程,因為我們都是超高層,要不斷地去修正、不斷地去確認市場(chǎng)新的變化、用戶(hù)新的變化,然后在交付之前、在投入運營(yíng)之前盡可能地去以客戶(hù)的思維和視角,最新的這些變化,要盡可能再去做一些補足和補充。因為大家置業(yè)都會(huì )把基本的得分得到,寫(xiě)字樓常規的硬件、常規的服務(wù)都會(huì )做得很好,可能就是最后的10%、20%,像魏總說(shuō)的國貿,現在是馬太效應,2023年更好。但是我們去探究它背后,可能它就有很多細節確實(shí)做得比區域內的其他樓盤(pán)要好。

  第二,談一個(gè)心態(tài)問(wèn)題。說(shuō)實(shí)話(huà),包括今天一些交流的時(shí)候,大家現在都沒(méi)信心,都在抱怨環(huán)境的問(wèn)題,但是我覺(jué)得現在提出房地產(chǎn)要建立新模式,其實(shí)這里面包含商業(yè)地產(chǎn),我其實(shí)過(guò)去20多年的從業(yè)經(jīng)驗,可能住宅地產(chǎn)接觸得更多一些,但是我們應該對商業(yè)地產(chǎn)的認識也盡快扭轉過(guò)來(lái)。那個(gè)追求規模和比較順境的時(shí)代確實(shí)階段性地過(guò)去了,但是我們自己可能確實(shí)從心態(tài)上沒(méi)有做好準備,我們更多的還是在一些客觀(guān)方面去給自己找一些借口,找一些理由。但是在主觀(guān)方面,我們可能沒(méi)有那個(gè)心情或者沒(méi)有那個(gè)心態(tài)再去做很多扎實(shí)的同理心于客戶(hù)端的一些很細膩的產(chǎn)品或者服務(wù)方面的事情。所以我覺(jué)得第二點(diǎn)心態(tài),我跟大家一塊共勉,我們一塊去調整。相信有好的心態(tài),才可能有好的工作方式,才可能有好的對于產(chǎn)品、對于服務(wù)的一些新的想法、創(chuàng )意、創(chuàng )新。

  最后一點(diǎn),合作體系。我今天來(lái)參加這個(gè)活動(dòng),我是覺(jué)得對于整個(gè)像保險資金在寫(xiě)字樓、在商業(yè)地產(chǎn)會(huì )有很多資產(chǎn)沉淀,我們力求建立非常好的合作體系。像今天的論壇也是一樣,所以我們需要行業(yè)多交流、多互動(dòng)、多溝通,然后偶然的信息交互可能變成了一個(gè)必然的生意。其實(shí)平常我們很目的性強的去談合作、去談生意,未必比這樣行業(yè)交流的時(shí)候不自然地帶出來(lái)的信息成功率更高。所以我覺(jué)得這種合作體系的建立,包括保險資金,我們大家保險集團的特點(diǎn),本身存量項目就很多,另外投控承載的投資、保險資金,拿出10個(gè)點(diǎn)就150億,每年肯定至少是百億級以上當量的投資,而且這個(gè)是保險公司的自有資金。如果我們做得好的時(shí)候,我們甚至會(huì )有加倍的三方資金進(jìn)來(lái)?上攵,以后我在投控體系里置業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理,我們壓力很大。所以,我們必須要有一個(gè)大家保險的資產(chǎn)管理的內核和外部的生態(tài)合作體系。當然這需要過(guò)程,需要像房訊網(wǎng)和商會(huì )合作的機構伙伴,也需要很多獨立的合作伙伴,這樣我覺(jué)得可能能把這個(gè)事業(yè)慢慢做得越來(lái)越好。

來(lái) 源:房訊網(wǎng)  

廣告
推薦閱讀
行業(yè)資訊
免責聲明:


關(guān)于房訊-媒體報道-加盟房訊-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權所有 2009-2022
采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770