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2024年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望
http://www.ru-community.com房訊網(wǎng)2024/4/9 13:07:00
[提要]北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2024年第一季度僅有一個(gè)新項目竣工交付,該項目位于非集中商務(wù)區的西直門(mén),交付時(shí)已取得了15%的預租率。

 

   北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2024年第一季度僅有一個(gè)新項目竣工交付,該項目位于非集中商務(wù)區的西直門(mén),交付時(shí)已取得了15%的預租率。

  本季度,業(yè)主發(fā)力維持租戶(hù)穩定性,在租金和軟性服務(wù)等方面提供多重激勵舉措以提升續租的成功率。受季節因素影響,新租交易總面積環(huán)比下降。在新租交易中,搬遷活動(dòng)依然是主流,占交易總面積超四分之三,大部分來(lái)自市區優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以外的樓宇。其中,CBD、奧體和麗澤來(lái)自集中商務(wù)區以外的搬遷需求,以及中關(guān)村來(lái)自本區低品質(zhì)樓宇的升級換遷需求最為活躍。從行業(yè)看,在保險和基金類(lèi)租戶(hù)整合搬遷助推下,金融重回新租需求之首,面積占比達31%;TMT以21%的新租面積占比位居第二,主要受2000平方米以下小面積的應用軟件、云計算和大數據等換遷需求驅動(dòng);消費品制造業(yè)因季內錄有大面積的升級搬遷交易,占比攀升至第三位。

  本季度大面積退租情況逐漸減少,全市凈吸納量環(huán)比增加兩倍達7.3萬(wàn)平方米。中關(guān)村、奧體等科技中心,以及麗澤、通州和石景山等新興商務(wù)區,受益于租戶(hù)換遷意愿的增強,季內凈吸納量均超過(guò)一萬(wàn)平方米。整體空置率受新增供應影響,環(huán)比小幅抬升0.3個(gè)百分點(diǎn)至22.0%。全市平均租金面價(jià)加速下行,同樣本比環(huán)比下降2.0%至每月每平方米283.3元,其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區域跌幅靠前。與此同時(shí),面對市場(chǎng)對優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的激烈競爭,部分標桿樓宇希望通過(guò)降租獲得更大的主動(dòng)權,使得甲級租金跌幅在近七個(gè)季度內首次超過(guò)乙級。

  2024年第一季度,北京零售物業(yè)市場(chǎng)改造更新項目王府井喜悅重裝開(kāi)業(yè),同期次級商圈一座購物中心和一座百貨停業(yè),項目?jì)绕放仆瑫r(shí)撤出導致凈吸納量為負。受益于部分前期高空置項目完成品牌調改,全市空置率環(huán)比小幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。

  本季度多個(gè)購物中心加大餐飲招商力度以提升客流。由大眾餐飲、烘焙甜品及茶飲果汁為代表的餐飲業(yè)態(tài)繼續領(lǐng)跑,占據總新開(kāi)店鋪數量的42%,包括湖北菜“楚采”及東南亞料理“曼奈·肉桂廚房”、甜品首店“The Roll’ING瑞士卷”、連鎖咖啡茶飲庫迪旗下新產(chǎn)品線(xiàn)“茶貓”和喜茶首家黑金店等。其次,服飾鞋包等零售業(yè)態(tài)保持穩定的擴張節奏并占據總新開(kāi)店鋪數量的27%,核心商圈標桿項目由于客流轉化率較高而更受新進(jìn)入北京市場(chǎng)的零售品牌青睞,如中國首家安踏作品集白標店、潮流女裝One Moment首店、戶(hù)外國際品牌Peak Performance分別入駐三里屯太古里南區、朝外THE BOX和朝陽(yáng)大悅城。

  北京雙節假期期間零售及旅游消費呈現爆發(fā)式增長(cháng),隨著(zhù)消費者信心的逐步提升,多個(gè)項目通過(guò)引入首店、店鋪升級、場(chǎng)景打造、主題消費等方式成功提升客流量與自身品牌號召力。全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每天每平方米32.6元,增長(cháng)的主要為位于CBD、王府井及三里屯等核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目。

  2024年第一季度,北京順義竣工一座倉儲物流項目,帶來(lái)3.9萬(wàn)平方米的新增供應。季內凈吸納量近10個(gè)季度首次為負,錄得-1.9萬(wàn)平方米,全市空置率環(huán)比上浮1.4個(gè)百分點(diǎn)至16.4%。第三方物流、制造業(yè)租戶(hù)由于降本增效或自身業(yè)務(wù)收縮導致的京內搬遷、外遷、退租等現象日益普遍,市場(chǎng)競爭壓力日趨明顯。以醫藥、汽配為代表的制造業(yè)超過(guò)第三方物流成為本季新增需求主導,占據總新租面積的42%,離市區更近的大興京南、順義空港、經(jīng)開(kāi)區表現相對活躍。

  北京長(cháng)期處于高位的租金水平自2010年以來(lái)首次走低,平均租金同樣本比環(huán)比下降1.4%至每月每平方米56.5元,其中平谷大幅調整,可租賃空間較充裕的順義其他、通州、大興京南等子市場(chǎng)亦有小幅下滑,而順義空港、馬駒橋等剛需型核心市場(chǎng)則相對穩定。

  廊坊本季度固安、廣陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區有新增項目交付,共計20.7萬(wàn)平方米。由于價(jià)格及區位的綜合優(yōu)勢,廊坊新租需求表現優(yōu)于北京及天津,以供應鏈及合同物流企業(yè)為代表的第三方物流成為需求主力,占總新增租賃面積的45%,其次是批發(fā)零售及本地制造業(yè)。季內凈吸納錄得16.9萬(wàn)平方米,由近京子市場(chǎng)固安領(lǐng)跑。全市空置率環(huán)比下滑1.6個(gè)百分點(diǎn)至50.2%。租金加速下行以刺激市場(chǎng)活力,其中高空置外圍子市場(chǎng)降幅較高。

  天津本季度于武清、寧河交付三個(gè)高標倉儲項目,共計31.7萬(wàn)平方米。受本地消費動(dòng)能不足拖累,整體新增需求表現低迷,僅北辰、寶坻、濱海新區有去化,季內全市凈吸納量錄得-2.2萬(wàn)平方米,空置率環(huán)比上浮3.2個(gè)百分點(diǎn)至36.5%。各子市場(chǎng)租金皆有不同程度下滑。

  2024年第一季度,北京商務(wù)園區市場(chǎng)錄得一個(gè)新項目約13萬(wàn)平方米交付,項目為順義子市場(chǎng)核心區位的小獨棟辦公。

  得益于產(chǎn)業(yè)類(lèi)新租需求的持續釋放以及大面積騰退現象的收尾,季內全市凈吸納量錄得6.9萬(wàn)平方米,同比上漲30%。包含醫藥健康、新型生產(chǎn)制造園區在內的研發(fā)制造用途產(chǎn)品表現領(lǐng)先,其中小獨棟物業(yè)尤其突出。而辦公用途產(chǎn)品空置水平持續上行,主要受新增需求疲軟、租戶(hù)到期不續和騰退面積等因素影響。

  分行業(yè)看,以細胞、藥械為代表的醫藥及生命科學(xué)季內新租需求躍居首位,占比達40%,去化大興生物醫藥基地和亦莊經(jīng)開(kāi)區的研發(fā)制造類(lèi)項目面積。租金大幅調整后的上地和中關(guān)村軟件園吸引來(lái)自本區和臨近區域的TMT企業(yè)遷入,推動(dòng)TMT行業(yè)占全市新租需求的22%。3C電子產(chǎn)品在頭部企業(yè)擴租需求驅動(dòng)下占比達17%。另外,芯片制造類(lèi)企業(yè)亦有表現,需求占比排名上升至第四達9%。

  租金繼續在下降渠道,季內全市租金報價(jià)錄得環(huán)比下降0.8%至每月每平方米155.8元,尤其以泛中關(guān)村集群租金下調領(lǐng)先。另外,熱門(mén)板塊生命科學(xué)專(zhuān)項園區季內租金報價(jià)同樣本比維持平穩錄得每月每平方米109.2元。

  2024年第一季度,北京物業(yè)投資市場(chǎng)交易一共錄得九筆交易,共計交易總額64.5億元,環(huán)比上漲24%,同比下降7%。

  本季度辦公板塊一共錄得五筆交易且金額占比超過(guò)70%,成為最活躍的交易板塊,其中金額最大的兩筆交易均為險資機構投資者從地產(chǎn)基金手中購得位于核心地段的寫(xiě)字樓。友邦保險以24億元購入位于CBD的凱德星貿項目95%股權,賣(mài)家凱德集團于2022年通過(guò)法拍購得項目并在升級改造后退出,而買(mǎi)家友邦保險通過(guò)此次收購實(shí)現了投資兼自用的雙重目的。長(cháng)城人壽則以10.2億元購入同樣經(jīng)過(guò)地產(chǎn)基金改造增值的新街高和。該項目原為社區購物中心,2017年被高和資本購入后轉型為精品辦公綜合體。

  私人和企業(yè)投資者在市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格松動(dòng)的環(huán)境下,尋找高性?xún)r(jià)比的可投資產(chǎn),尤為青睞核心位置、標識性強、中小總價(jià)和體量的零售物業(yè)和酒店。如某財團以8.4億元購入東三環(huán)緊鄰CBD商務(wù)區的凱德雙井購物中心,以及某私人老板以2.4億元購入海淀某小區底商等。

  本季度整體大宗交易量仍顯平淡,尤其是投資型買(mǎi)賣(mài)活躍度遠未恢復至疫情以前水平。寫(xiě)字樓板塊在租賃基本面挑戰下資本化率再度走擴,而零售和倉儲物流板塊得益于相對穩定的租賃表現以及C-REIT擴容的利好,季內維持平穩。

來(lái) 源: CBRE世邦魏理仕    

編 輯:liuy

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