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港島寫(xiě)字樓“再中心化”挑戰
http://www.ru-community.com房訊網(wǎng)2024/6/17 10:44:00
[提要]6月12日,萊坊公布香港物業(yè)市場(chǎng)回顧以及2024年下半年走勢展望。

  6月12日,萊坊公布香港物業(yè)市場(chǎng)回顧以及2024年下半年走勢展望。

  萊坊表示,在經(jīng)濟不明朗因素下,香港寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)繼續面臨需求疲弱的挑戰,加上大量寫(xiě)字樓供應,預計今年港島甲級寫(xiě)字樓租金將下跌3-5%。但有見(jiàn)由于港島及九龍區寫(xiě)字樓租金差距拉近,市場(chǎng)正出現“Recentralize”(再中心化)的趨勢。

  香港寫(xiě)字樓空置率持續高企,香港差估署的統計數字顯示,截至2023年底,香港整體寫(xiě)字樓空置率為14.9%,連續第5年攀升,整體空置面積升至196萬(wàn)平方米。

  當中最受關(guān)注的甲級寫(xiě)字樓空置率達16%,空置面積高達137.7萬(wàn)平方米,空置面積相等于近8幢國際金融中心(IFC)二期、5幢環(huán)球貿易廣場(chǎng)(ICC)。去年的空置率較前年的15.1%,升近1個(gè)百分點(diǎn),亦是至少5年來(lái)的最高紀錄。

  2024上半年已經(jīng)過(guò)去,香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)并未見(jiàn)有明顯改善。萊坊最新一份報告指,香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續面臨挑戰,并努力面對租金下跌和空置率上升的問(wèn)題。由于新增的寫(xiě)字樓需求有限及市場(chǎng)表現疲弱,截至2024年5月,港島區整體寫(xiě)字樓租金由年初至今已下跌2%,整體寫(xiě)字樓空置率高達12.3%。在各區的寫(xiě)字樓中,以中環(huán)的寫(xiě)字樓租金跌降幅較大,年初至今已下跌了3.4%。

  不過(guò)萊坊執行董事及香港區商業(yè)物業(yè)服務(wù)部主管劉柏汶表示,發(fā)現一些內地企業(yè)重回香港,他們對面積5000平方尺以下的中小型優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的興趣最大,令該類(lèi)型寫(xiě)字樓的查詢(xún)持續且帶來(lái)新需求。此外,盡管香港金融業(yè)整體表現疲弱,但依然有些海外金融機構的擴充宗數。

  她指,由于港島及九龍區寫(xiě)字樓租金差距拉近,寫(xiě)字樓市場(chǎng)“Recentralize”(再中心化)和升級的趨勢持續存在,租戶(hù)抓住寫(xiě)字樓租金下跌的機會(huì )搬遷到地點(diǎn)和質(zhì)素更佳的寫(xiě)字樓。當越來(lái)越多租戶(hù)將注意力放到新的寫(xiě)字樓物業(yè),這促使新寫(xiě)字樓物業(yè)的業(yè)主意識到寫(xiě)字樓配套設施的重要性,例如會(huì )議和活動(dòng)空間、協(xié)作區和健身室,以吸引租戶(hù)。

  但在缺乏任何正面推動(dòng)因素,加上目前本地和全球經(jīng)濟狀況,她預計2024年下半年寫(xiě)字樓相賃需求將保持低迷,今年港島區甲級寫(xiě)字樓租金跌幅將在3%至5%之間。該區寫(xiě)字樓租金估計最快明年下半年回穩,個(gè)別地區,如灣仔及銅鑼灣由于租金于過(guò)去減幅太大,有可能會(huì )反彈。

  至于九龍區寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面,萊坊高級董事和九龍區商業(yè)物業(yè)脤務(wù)部主管吳志峰表示,九龍區寫(xiě)字樓供需失衡的情況令區內的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于一個(gè)充滿(mǎn)挑戰的局面。盡管今年九龍區的寫(xiě)字樓落成量顯著(zhù)下跌,同比跌15%,但去年區內的新寫(xiě)字樓供應積存,令今年九龍區的寫(xiě)字樓供應十分充足,供應量達629萬(wàn)平方尺。

  吳志峰稱(chēng),今年九龍區寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然缺乏強勁的需求動(dòng)力。上半年總交易面積比,平均面積和平均交易租金則有所下跌,分別去年下半年跌5.55%、9%及0.7%。大部分需求來(lái)自租戶(hù)調整寫(xiě)字樓規;驕p少租金預算。因此面對競爭,業(yè)主被迫作出調整,包括減租、增加經(jīng)紀傭金以及提供更多優(yōu)惠,例如提供裝修津貼,以吸引和留住租戶(hù)。

  吳氏預計,九龍區寫(xiě)字樓需求將保持疲弱,當中以租賃面積少于10000平方尺的交易為主。隨著(zhù)業(yè)主之間的競爭加劇,預計2024年九龍區寫(xiě)字樓整體租金將出現0%至2%的溫和漲幅。

  該行同時(shí)展望了今年下半年的投資物業(yè)市場(chǎng)。

  萊坊投資部執行董事林嘯東稱(chēng),在高息口環(huán)境和各物業(yè)庫存積累的情況下,2024年上半年整體投資市場(chǎng)氣氛較弱。從2024年1月至5月,香港投資市場(chǎng)共錄得港幣225.55億港元的交易額(物業(yè)價(jià)格1億港元或以上),較去年同期下跌29%。同期投資市場(chǎng)的交易宗數亦同比下跌27%,僅錄得71宗交易。

  就物業(yè)類(lèi)型而言,受一手豪宅及銀主盤(pán)需求帶動(dòng),住宅物業(yè)占市場(chǎng)交易的51%,預料此板塊將繼續表現良好。其次為零售物業(yè)交易,占市場(chǎng)交易的25%。

  隨著(zhù)零售物業(yè)租金及價(jià)格有所調整,賣(mài)家留意到本地居民北上跨境消費的習慣,為本地零售商鋪租金帶來(lái)壓力,故愿意調整售價(jià)。發(fā)展用地緊隨其后,占市場(chǎng)交易10%,然而,當中只包含尖沙咀香檳大廈一宗強拍賣(mài)地個(gè)案。如果不計算這宗交易,今年沒(méi)有超過(guò)港幣1億元的發(fā)展用地交易,因為大多數發(fā)展商和投資者對增加土地儲備持謹慎態(tài)度,擔心現時(shí)市場(chǎng)已建成物業(yè)庫存較多。

  林嘯東還指,盡管寫(xiě)字樓空置率高企,寫(xiě)字樓交易相對穩定,占市場(chǎng)交易的9%,并于今年首五個(gè)月錄得30億港元的成交額,與2023年同期相若。

  今年工業(yè)物業(yè)表現較為淡靜,僅占3%的交易。大型物流設施的買(mǎi)賣(mài)受海運物流和本地凍庫需求下跌影響,而現代工業(yè)工作室的投資需求也因政府放寬住宅印花稅包括新住宅印花稅、買(mǎi)家印花稅及額外印花稅,而有所削弱。

  料2024年下半年,投資市場(chǎng)將以用家和私人投資者為主,而大多數私募股權房地產(chǎn)基金和保險資本仍采取觀(guān)望態(tài)度。

來(lái) 源: 觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)  

   編 輯:liuy

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