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20年20人專(zhuān)訪(fǎng)|湯煬:未來(lái)辦公物理空間基本打破
http://www.ru-community.com房訊網(wǎng)2024/1/18 10:52:00
[提要]商辦地產(chǎn)一直是經(jīng)濟興衰的晴雨表,過(guò)去20年,中國的商辦地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)國家經(jīng)濟實(shí)力及國際貿易水平的不斷提升發(fā)展格局成就顯而易見(jiàn),主要包括以下幾個(gè)方面:

  2023年,作為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動(dòng)平臺,房訊網(wǎng)(FUNXUN)迎來(lái)了二十周年慶典,感恩二十載,攜手再出發(fā)!二十年,我們與時(shí)代共進(jìn),我們與行業(yè)同行。二十年,我們記錄時(shí)代也被時(shí)代記錄,我們見(jiàn)證時(shí)代也被時(shí)代見(jiàn)證,我們守護時(shí)代也被時(shí)代守護。

  2023年12月,針對商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問(wèn)題,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )聯(lián)合房訊網(wǎng)(FUNXUN)組織開(kāi)展了"商業(yè)地產(chǎn)20年20人"專(zhuān)題采訪(fǎng)活動(dòng),通過(guò)采訪(fǎng)商會(huì )會(huì )長(cháng)、常務(wù)理事、專(zhuān)家學(xué)者、研究機構和代理機構,以"誰(shuí)為行業(yè)贏(yíng)得未來(lái)"為主題,致敬行業(yè)創(chuàng )新者二十年發(fā)展歷程,并形成一系列報告成果在中國寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì )上發(fā)布。

  近日,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )寫(xiě)字樓分會(huì )副會(huì )長(cháng)、嘉德投資集團執行總裁湯煬接受了房訊網(wǎng)的專(zhuān)題采訪(fǎng)。

嘉德投資集團執行總裁湯煬

  房訊網(wǎng):作為一名從業(yè)者,您認為過(guò)去20年商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就?

  湯煬:商辦地產(chǎn)一直是經(jīng)濟興衰的晴雨表,過(guò)去20年,中國的商辦地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)國家經(jīng)濟實(shí)力及國際貿易水平的不斷提升發(fā)展格局成就顯而易見(jiàn),主要包括以下幾個(gè)方面:

  1、市場(chǎng)規模擴大:隨著(zhù)中國經(jīng)濟的快速發(fā)展,商辦地產(chǎn)市場(chǎng)規模不斷擴大,寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園的數量和面積持續增加。就拿北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例從2001年的百萬(wàn)平米至2023年的兩千萬(wàn)平米,存量增長(cháng)20倍。

  2、選址分布由點(diǎn)至面:過(guò)去20年隨著(zhù)商辦空間需求的爆發(fā)式增長(cháng)、城市規劃及路網(wǎng)建設的相對滯后。商辦市場(chǎng)選址原來(lái)的集中城市核心商圈逐步過(guò)渡到分散多區域商圈,一線(xiàn)城市呈現商辦次級商圈、新商圈層出不窮、多點(diǎn)開(kāi)花的現象。

  3、行業(yè)創(chuàng )新:在商辦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)方面,持續出現一些創(chuàng )新的理念和模式,如智慧樓宇、綠色建筑、共享辦公、專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區等。從單一以空間租售為核心的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)逐步轉為運管服務(wù)為核心。

  4、多元化發(fā)展:商辦地產(chǎn)行業(yè)逐漸表現出多元化趨勢,職住結合、職商結合、多元化全方位配套成為商辦地產(chǎn)越來(lái)越受青睞的開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式。圍繞客戶(hù)入駐體驗及需求,商辦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸摒棄單一品類(lèi)的開(kāi)發(fā)模式。城市綜合體、完整配套產(chǎn)業(yè)園逐步成為市場(chǎng)的寵兒。

  5、區域發(fā)展不均衡:受地區經(jīng)濟發(fā)展水平、人口流向、城市規劃等因素影響,商辦地產(chǎn)的區域發(fā)展不均衡度逐步呈現擴大趨勢,5年前幾乎所有一二線(xiàn)城市商辦地產(chǎn)全面高歌猛進(jìn),近5年基本產(chǎn)業(yè)空間需求更趨向于向大都市圈集中,造成二三線(xiàn)城市的商辦地產(chǎn)空置率普遍超過(guò)30%。

  6、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展:商辦地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)存在投資大回收慢的特點(diǎn),經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展,原先粗獷開(kāi)發(fā)運營(yíng)的企業(yè)逐漸被市場(chǎng)淘汰優(yōu)化。行業(yè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度不斷提高,人才也逐漸向專(zhuān)業(yè)化程度高的企業(yè)不斷聚集。行業(yè)規模及能力兩級分化趨勢嚴重。

  7、公募REITs試點(diǎn)政策落地:行業(yè)企盼多年的公募REITs從政策到指引到試點(diǎn)項目落地再到資產(chǎn)類(lèi)型拓展,商業(yè)地產(chǎn)"投融建管退"全鏈條徹底打通,為盤(pán)活存量資產(chǎn)提供實(shí)質(zhì)有效的金融工具,有助于優(yōu)化行業(yè)資本結構,吸引更專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)機構參與運營(yíng)管理,提高投資建設和運營(yíng)管理效率,提升投資收益水平,形成投資良性循環(huán)。

  總的來(lái)說(shuō),過(guò)去20年中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)取得了西方國家近80年所取得發(fā)展成就,但從2018年開(kāi)始隨著(zhù)經(jīng)濟增速的放緩及國際形勢的不確定性,商業(yè)地產(chǎn)面臨著(zhù)前所未有挑戰和問(wèn)題,市場(chǎng)的變化和需求的變化使得行業(yè)的企業(yè)不得不著(zhù)眼于持續創(chuàng )新及更精細化開(kāi)發(fā)運營(yíng)。

  房訊網(wǎng):作為一名從業(yè)者,您認為2023年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)出現了哪些影響深遠的創(chuàng )新模式和創(chuàng )新案例?

  湯煬:2023年是中國后疫情時(shí)代開(kāi)始的第一年,很多通過(guò)堅持和隱忍熬過(guò)疫情的企業(yè)反而沒(méi)有熬過(guò)2023年的乍暖還寒。因此受此影響最直接的商辦地產(chǎn)行業(yè)也被迫求新求變,雖然目前還不能確定所有的創(chuàng )新是否有長(cháng)久的吸引力和生命力,但嘗試變革本身是促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)力。我認為以下創(chuàng )新有可能對行業(yè)未來(lái)具備深遠的影響:

  第一,數字化智能應用:疫情3年商辦行業(yè)面臨最嚴重的問(wèn)題就是人力資源供應的不確定性。以往需要大量人工介入的管理服務(wù)隨著(zhù)疫情的阻斷停滯也被動(dòng)轉向數字化自動(dòng)化自助化的場(chǎng)景。實(shí)施方嘗試數字化應用后經(jīng)歷初期的陣痛期進(jìn)入穩定期后往往會(huì )感覺(jué)到相較于專(zhuān)業(yè)團隊,數字化平臺更穩定,更效率、更專(zhuān)業(yè)智能。通過(guò)數字化技術(shù)的使用和數據庫挖掘,甚至能夠更靈敏地捕捉到空間里的生活、工作或消費人群需求變化,能夠更快速地滿(mǎn)足他們的多樣化需求。譬如開(kāi)發(fā)管理系統、租賃管理系統、物業(yè)管理系統、客戶(hù)信息系統的大規模應用及數據底層打通不但可以極大的節省專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員聘用、提升商辦全流程的管理效率和控制精度,還可以通過(guò)智能化數據分析挖掘出跨平臺跨業(yè)態(tài)的策略決策。

  第二,多元化空間設計:2023年是中國00后新勢力全面進(jìn)入工作崗位的一年。各行業(yè)從業(yè)者基本集中在80-00后這些普遍接收過(guò)高等教育,有著(zhù)較高的專(zhuān)業(yè)素養及鮮明個(gè)性的年輕人身上。他們對工作生活的品質(zhì)要求更高、消費需求更旺盛、接收新鮮事物能力更強,同時(shí)更善變及不包容。因此商辦地產(chǎn)在空間設計上越來(lái)越多的迎合這方面的剛需,出現了空間用途更豐富、空間性質(zhì)更多元、空間可塑性更強的商辦產(chǎn)品設計建設理念。辦公空間已經(jīng)不再是人員聚集工作開(kāi)會(huì )的物理場(chǎng)所,更是消費場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所,甚至是學(xué)習提升的場(chǎng)所。

  房訊網(wǎng):作為一名從業(yè)者,您認為未來(lái)20年商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)?

  湯煬:未來(lái)永遠會(huì )比預測的來(lái)的更快,且更匪夷所思。因此未來(lái)20年商辦地產(chǎn)的演化趨勢和形態(tài)沒(méi)有誰(shuí)能夠準確預測。但有些從邏輯上推演,以下演化趨勢可能會(huì )成為未來(lái)商辦地產(chǎn)的方向:

  行業(yè)分工細化進(jìn)一步提升:商辦地產(chǎn)行業(yè)存在產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、投資回收周期久、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求高等特點(diǎn)。單一業(yè)主完成全鏈條操盤(pán)就需要更大的運營(yíng)規模及更高的專(zhuān)業(yè)能力,同時(shí)也承擔了更大的風(fēng)險和不確定性。未來(lái)20年呈現的商辦地產(chǎn)參與者勢必會(huì )形成更細分化的專(zhuān)業(yè)公司承擔全鏈條的某一階段的業(yè)務(wù)。專(zhuān)業(yè)承建商承擔開(kāi)發(fā)建設、金融投資人持有物業(yè)資產(chǎn)、資管方負責招商運營(yíng),甚至物業(yè)管理中的服務(wù)分包也會(huì )出現更強大、更專(zhuān)業(yè)、更具規模的專(zhuān)業(yè)巨頭。這些功能目前往往由一個(gè)企業(yè)集群內各部門(mén)承擔,但未來(lái)隨著(zhù)專(zhuān)業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)程度提升、服務(wù)水準優(yōu)化、商業(yè)信譽(yù)可靠。商辦地產(chǎn)的持有人會(huì )越來(lái)越愿意讓專(zhuān)業(yè)的企業(yè)干專(zhuān)業(yè)的事情。

  資產(chǎn)證券化普遍推行:目前中國的商辦地產(chǎn)持有者多數為原開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)投資人,投資收益主要依靠租售回報。純按出租的話(huà),中國核心城市的資本化率基本低于5%的,換句話(huà)說(shuō)回收期超過(guò)20年。因此如何快速回收投資成本、實(shí)現規?焖贁U張就成為未來(lái)的投資人的核心訴求。隨著(zhù)中國公募REITs試行范圍不斷擴大,相關(guān)管控政策和稅務(wù)政策的成熟。未來(lái)資產(chǎn)證券化將會(huì )成為商辦地產(chǎn)的退出方式的主流。

  辦公物理空間基本打破:2020-2022年3年疫情,商辦空間利用率空前低下。遠程辦公從一個(gè)新鮮事物成為了日常剛需。2022年也是00后新勢力進(jìn)入社會(huì )開(kāi)始工作的一年。職場(chǎng)主力已經(jīng)為80、90及00后所壟斷。這代人有著(zhù)更強的消費意愿、更鮮明的個(gè)性特征、更能接受新概念新模式。因此傳統的商辦空間已經(jīng)不能滿(mǎn)足這一代職場(chǎng)客戶(hù)的需求。未來(lái)任何場(chǎng)所均有可能成為商辦空間,后期居家辦公、消費場(chǎng)所辦公、甚至景點(diǎn)辦公均會(huì )成為常見(jiàn)的現象。商辦地產(chǎn)商或可能轉為平臺服務(wù)方、場(chǎng)景設計方、工具插件提供方。實(shí)體商辦地產(chǎn)和虛擬商辦地產(chǎn)共存。

來(lái) 源:房訊網(wǎng) 

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