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2023年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2024年展望
http://www.ru-community.com房訊網(wǎng)2024/1/12 10:00:00
[提要]2023年第四季度,位于麗澤和石景山區域的兩個(gè)新項目交付,新增寫(xiě)字樓面積共計12.8萬(wàn)平方米。

  

    2023年第四季度,位于麗澤和石景山區域的兩個(gè)新項目交付,新增寫(xiě)字樓面積共計12.8萬(wàn)平方米。全年以73.5萬(wàn)平方米的總量,在近15年內排名年新增供應量第三。全年新增項目分布于多個(gè)子市場(chǎng),且甲級項目占總體量的70%以上,為升級需求提供了充足的落位空間,特別是傳統區域的甲級新項目憑借區位、樓宇品質(zhì)及租金性?xún)r(jià)比高等優(yōu)勢,去化面積占比在新項目去化總量中高達85%。

  本季,新興區域和望京成為主要去化區域,錄得多個(gè)中大面積成交,但全市仍持續出現因企業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)和租賃策略調整等因素所導致的面積縮減和騰退。受此影響,全市凈吸納量環(huán)比回落至2.4萬(wàn)平方米。全年累計13.3萬(wàn)平方米,較2022年的低基數有所增長(cháng)。市場(chǎng)格局兩極分化體現了租戶(hù)的升級需求:乙級凈吸納量連續第二年錄得負值;而甲級市場(chǎng)成為需求主要釋放地,全年凈吸納量達20.6萬(wàn)平方米。從區域看,傳統區域均面臨較大去化壓力,除中關(guān)村、望京和奧體等科技中心外,其他成熟子市場(chǎng)全年去化情況均不及2022年;而麗澤和石景山等新興子市場(chǎng)憑借綜合性?xún)r(jià)比、地緣性客戶(hù)群和產(chǎn)業(yè)基礎等方面的優(yōu)勢,成為全市去化最快的子市場(chǎng)。

  本季近六成新租交易集中在1,000平方米以下的中小面積段,使得總面積環(huán)比下降31%。TMT行業(yè)表現平穩,本季躍居需求首位,在大數據、人工智能類(lèi)的軟件系統開(kāi)發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)租戶(hù)較為活躍的需求帶動(dòng)下,交易面積環(huán)比小幅增長(cháng)3%;金融活躍度走低,需求以保險、基金及資管等賽道的搬遷為主,證券租戶(hù)擴租速度放緩;專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)隨著(zhù)咨詢(xún)和廣告公關(guān)類(lèi)租戶(hù)小面積搬遷需求增加,需求升至第三;國有企業(yè)的大面積需求推動(dòng)能源及公共事業(yè)板塊位居需求第四位。全年來(lái)看,前三位行業(yè)金融、TMT和能源累計貢獻全年新租需求的三分之二。需求來(lái)源進(jìn)一步從增量驅動(dòng)轉變?yōu)榇媪框寗?dòng),甲級新增供應潮、現有優(yōu)質(zhì)樓宇可租面積增加以及租金回調,推動(dòng)內資租戶(hù)升級搬遷需求釋放,全年搬遷在新租交易總面積中的占比高達61%,為歷年最高,而企業(yè)在對擴租計劃仍持謹慎觀(guān)望態(tài)度。

  整體空置率年末攀升至21.7%,為2009年末以來(lái)最高水平,其中傳統區域各子市場(chǎng)空置率均同比上升且達兩位數。季末全市平均租金成交面價(jià)同樣本比環(huán)比下降1.8%,至每月每平方米289.3元,年度累計降幅4.8%,甲乙級租金均面臨較大下降壓力。望京、金融街、中關(guān)村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。需求恢復緩慢延長(cháng)了市場(chǎng)調整期,而租金回歸理性,有利于企業(yè)減輕經(jīng)營(yíng)成本負擔,打造核心競爭力。業(yè)主也逐漸調整租賃策略,從追求短期租金回報轉向追求持續性、成長(cháng)性租戶(hù)結構的高質(zhì)量發(fā)展目標。

  數據為2023全年

  2023年第四季度,北京零售物業(yè)市場(chǎng)分別有一個(gè)項目入市和一個(gè)項目停業(yè),均位于次級商圈,延續全年推陳出新的態(tài)勢。全年新增供應總量達127.5萬(wàn)平方米,僅次于2008年為歷史第二高紀錄。其中次級商圈聚焦改造升級,DT51、朝外THE BOX、五棵松萬(wàn)達等商業(yè)體煥新入市;外圍商圈則有多家10萬(wàn)平方米以上的新建大型商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。大量的新增供應在今年得以集中釋放,主要得益于疫情后項目開(kāi)發(fā)有序恢復,以及政府對于城市更新的大力支持。另一方面,年內閉店體量也達到55.7萬(wàn)平方米的歷史第二高水平,僅次于2020年,表現不佳的老舊項目暫時(shí)退市以待重新定位。

  部分存量標桿項目,如國貿商城、北京APM、朝陽(yáng)合生匯、朝陽(yáng)大悅城等,加速品牌結構調整節奏,成功引入高奢、高化香氛、潮流服飾及大眾餐飲等諸多業(yè)態(tài)。季內零售業(yè)態(tài)開(kāi)店占比達52%,以運動(dòng)戶(hù)外(如Salomon、Saucony)、潮流服飾(如Acne Studios、鄂爾多斯)、美妝香氛(如聞獻、3CE)為主,而餐飲業(yè)態(tài)則以39%的穩定增速緊隨其后(如霸王茶姬、TheWoodsCafe、One Bagel等)?v觀(guān)全年拓店表現,零售與餐飲不分伯仲,分別占據新開(kāi)店數量的46%及43%。零售業(yè)態(tài)中服飾鞋包穩坐首席,運動(dòng)休閑持續擴張,珠寶首飾等貴重金屬緊隨其后;餐飲及茶飲果汁亦有不同程度的提升,其中地域性較強的大眾餐飲、網(wǎng)紅茶飲、大眾烘焙甜品等在不同商圈多點(diǎn)開(kāi)花;其他業(yè)態(tài)中,新能源汽車(chē)拓店步伐放緩。線(xiàn)下消費回流加速,尤其節假日客流復蘇明顯,加上大量新商場(chǎng)集中開(kāi)業(yè)帶動(dòng),全市凈吸納量同比提升110%達63.3萬(wàn)平方米。全年空置率在年初沖高后逐步回落,季內環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.0%。

  客流回暖刺激下,全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.4%至每天每平方米32.3元,錄得增長(cháng)的項目主要位于王府井、燕莎及三里屯商圈。全年租金水平止跌回穩,項目間表現分化。由于實(shí)體商業(yè)的就餐社交屬性明顯強于購物屬性,部分項目業(yè)主因而調整招商策略,轉向餐飲等生活配套為主要目標,將原先零售品牌鋪位置換為餐飲業(yè)態(tài),在租金上亦有下調;而部分客流量大的成熟項目則獲得較高的零售業(yè)態(tài)換鋪率,租金穩中有升。

  數據為2023全年

  2023年第四季度,北京順義竣工一座倉儲物流項目,帶來(lái)12.2萬(wàn)平方米的新增供應。至此全年新增供應28.4萬(wàn)平方米,盡管較2022年減少,但顯著(zhù)高于過(guò)去十年的平均水平。季內凈吸納量5.2萬(wàn)平方米,綜合性第三方物流新租表現亮眼,占據總成交面積的56%;其次半導體、汽配、醫藥等制造業(yè)亦貢獻24%的新租,具有大面積可選空間的平谷及大興空港表現活躍。全年全市凈吸納量錄得29.1萬(wàn)平方米,第三方物流需求占據全年主力,新租面積較去年提升16%,而由于疫情后消費部分回歸線(xiàn)下,電商新租面積同比縮減達25%。

  年末全市空置率環(huán)比上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)至15.0%。鑒于目前市場(chǎng)租賃活動(dòng)以降本增效為主,部分消費類(lèi)租戶(hù)縮減及整合面積,加上來(lái)自供應持續放量的環(huán)京市場(chǎng)競爭,季內租金走勢止漲企穩,平均租金同樣本比環(huán)比持平至每月每平方米57.2元,全年漲幅0.9%。馬駒橋、經(jīng)開(kāi)區等區位核心而租戶(hù)穩定的成熟子市場(chǎng)租金仍有小幅上升空間,而順義、平谷、大興空港等可租賃空間充裕的區域新租價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。

  環(huán)京市場(chǎng),廊坊供應持續加碼,再創(chuàng )單季供應峰值達66.6萬(wàn)平方米,全年合計放量123.1萬(wàn)平方米,至此總存量超過(guò)北京并突破400萬(wàn)平方米,其中核心市場(chǎng)新增供應占比86%。本季新租需求以第三方物流為主,汽配及醫藥等制造業(yè)為輔,近京子市場(chǎng)表現活躍。業(yè)主以?xún)r(jià)換量促使全年凈吸納量錄得創(chuàng )歷史紀錄的81.2萬(wàn)平方米,同比提升40%。全年空置率因新增供應變化而有較大波動(dòng),年末至51.7%,同比回落7.4個(gè)百分點(diǎn)。

  天津本季于武清有新增供應交付,帶來(lái)13.4萬(wàn)平方米,至此全年合計放量123.6萬(wàn)平方米,打破歷年最高紀錄。季內新租需求持續回暖,凈吸納量錄得14.2萬(wàn)平方米,以全渠道零售商為主的批零租賃成交占47%,其次食品飲料亦有表現。降租引商刺激下全市下半年需求復蘇明顯,凈吸納量較上半年大幅提升300%,全年凈吸納量錄得31.8萬(wàn)平方米,北辰、天津空港、西青等核心子市場(chǎng)年度表現領(lǐng)先。年末空置率環(huán)比回落0.8個(gè)百分點(diǎn)至33.3%,但由于供應盤(pán)加速擴容,空置率同比大幅走高,仍有較大去化壓力。

 

   2023年第四季度,北京商務(wù)園區一共迎來(lái)四個(gè)新項目交付共計體量38.5萬(wàn)平方米,分別為兩個(gè)生命科學(xué)園區及兩個(gè)純辦公屬性物業(yè),涉及大興,東升及北清路子市場(chǎng),至此推升全年市場(chǎng)新增供應至歷史第二高水平,錄得總體量96.2萬(wàn)平方米,僅次于2020年。全年六成新項目均為辦公屬性空間且全部交付在泛中關(guān)村集群,進(jìn)一步加劇了區域同類(lèi)產(chǎn)品之間的競爭,而集中在經(jīng)開(kāi)區和大興子市場(chǎng)新交付的帶有研發(fā)或生產(chǎn)功能的特色產(chǎn)業(yè)園項目,為產(chǎn)業(yè)客戶(hù)提供更多可選擇的空間,更容易受到中型規模企業(yè)的青睞,此類(lèi)項目普遍預租表現相對樂(lè )觀(guān)。

  得益于生命科學(xué)園區新項目的預租表現以及來(lái)自醫藥、TMT和金融類(lèi)企業(yè)的新租需求,本季整體市場(chǎng)錄得凈吸納量12.2萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲49%,其中超過(guò)11萬(wàn)平方米的吸納來(lái)自具備研發(fā)功能的產(chǎn)業(yè)園項目。在互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)大面積騰退來(lái)到尾聲,疊加業(yè)主下調租金刺激新租需求的大環(huán)境下,全年全市凈吸納量28.0萬(wàn)平方米,同比上漲162%。TMT和醫藥蟬聯(lián)年度主力需求,以人工智能、軟件開(kāi)發(fā)為主的TMT企業(yè)占比高達58%,醫藥及生命科學(xué)占比約21%,而能源及公共事業(yè)企業(yè)亦在年內釋放需求排名第三。

  分重點(diǎn)子市場(chǎng),本季中關(guān)村軟件園凈吸納量由負轉正,區域內可供企業(yè)整合的空間增加,吸引了有實(shí)力的租戶(hù)落位擴增搬遷需求;而緊鄰的上地子市場(chǎng)得益于臨近地鐵的便利性和租金下調的優(yōu)勢,連續第二個(gè)季度有明顯去化。隨著(zhù)經(jīng)開(kāi)區產(chǎn)業(yè)落地的加速,信創(chuàng )和智能制造板塊季內表現活躍,陸續遷入的頭部企業(yè)及其上下游助推租賃性園區面積的去化,尤其表現在獨棟或能滿(mǎn)足部分生產(chǎn)功能的項目中。全年來(lái)看,以經(jīng)開(kāi)區、大興、北清路、順義為代表的有明確產(chǎn)業(yè)定位的子市場(chǎng)得益于產(chǎn)業(yè)集聚性以及頭部企業(yè)上下游輻射,需求表現穩;而辦公品類(lèi)占比較重的子市場(chǎng),在持續下調租金的刺激下,需求開(kāi)始回暖。

  本季全市商務(wù)園區平均租金報價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.8%,全年降幅達到3.1%,至每月每平方米157.9元,其中泛中關(guān)村集群降幅領(lǐng)先。純辦公空間需求疲軟,以及近兩年純辦公和研發(fā)類(lèi)新項目集中交付,給所在區域同類(lèi)產(chǎn)品的租金都帶來(lái)不小的下行壓力,也為租戶(hù)企業(yè)的降本增效和提質(zhì)升級策略創(chuàng )造了機會(huì )。

  

    數據為2023全年

  2023年第四季度,北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共錄得四筆較大交易,共計交易金額40.3億元,環(huán)比下降74%,其中兩筆為法拍。全年累計交易達成33筆,總金額316.5億元,同比下降13%。

  從買(mǎi)家類(lèi)型來(lái)看,在市場(chǎng)議價(jià)空間持續松動(dòng)以及可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷涌現的大環(huán)境下,民營(yíng)企業(yè)等私人資本紛紛出手以增加商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的配置。季內有三筆交易買(mǎi)方為民營(yíng)企業(yè),其中新成立企業(yè)“渤海潤澤”以28.02億元的代價(jià)投得位于核心商圈的五星級酒店金茂威斯汀,成為季內單筆金額最大的交易;而三里屯工體附近的自持經(jīng)營(yíng)性公寓聯(lián)寶公寓7號樓亦被一建筑裝飾裝修行業(yè)的商貿公司收入囊中。全年交易額按買(mǎi)家類(lèi)型來(lái)看,企業(yè)占比達55%,企業(yè)購買(mǎi)目的和物業(yè)類(lèi)型較往年更多元化,全年有13筆為自用屬性,而6筆以投資為目的的交易中,覆蓋了辦公、購物中心、酒店和長(cháng)租公寓等多種物業(yè)。此外,也逐漸看到更多私人買(mǎi)家和新型投資者入場(chǎng)布局。傳統投資者在租賃市場(chǎng)尚未恢復至預期的影響下,仍保持謹慎,對于價(jià)格仍持觀(guān)望心態(tài)。同時(shí),盡管交易金額占比同比回落11個(gè)百分點(diǎn)至24%,險資仍是全年相對活躍的投資類(lèi)買(mǎi)家。

  從交易資產(chǎn)類(lèi)別看,季內兩筆交易為核心商圈品牌酒店且金額占比近八成。核心商圈運營(yíng)成熟的酒店擁有穩定現金流,區域價(jià)值的不斷提升以及項目自身的增值潛力,加上酒店本身多元復合的功能和使用場(chǎng)景,成為吸引投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置優(yōu)勢的核心優(yōu)勢。全年來(lái)看,資產(chǎn)類(lèi)別和市場(chǎng)參與者更顯多元化,在可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增加的推動(dòng)下,商務(wù)園區、零售物業(yè)、酒店以及長(cháng)租公寓三大板塊的占比分別為13%、13%和21%,同比均有明顯上升,擠壓作為傳統主流交易資產(chǎn)類(lèi)別的商辦類(lèi)資產(chǎn)占比降至42%。

  在市場(chǎng)租賃端表現不及預期的大環(huán)境下,業(yè)主對于各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格正在不斷修正,資本化率四季度繼續上行,買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格預期差收窄。隨著(zhù)資產(chǎn)價(jià)格的下調和可售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數量的增多,將吸引更多企業(yè)和私人資本配置高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而近期也看到險資鎖定核心項目的意愿有所加強。

  數據為2023全年

來(lái) 源:CBRE世邦魏理仕     

編 輯:liuy

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